강남아파트를 살지 않고 전세를 주다가 팔려고 할 때, 2년간의 실거주 의무를 이행하지 않으면 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 이럴 때 상생 임대제는 탈출구로 작용합니다. 상생 임대는 2년의 실거주 의무를 거치지 않아도 주택 처분 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 제공하는 제도입니다. 이는 집주인과 세입자 양측에게 이로운 '윈윈'한 구조로 설계되어 있습니다.
이 제도는 양도세 비과세 요건의 특례로, 2년간의 실거주 의무를 완화하여 2021년 12월에 도입되었습니다. 상생 임대주택을 통해 전월세 가격 폭등에 대응하기 위한 새로운 임대차 보호법이 시행되면서 제도의 범위가 확대되었습니다.
초기에는 9억 이하 주택에만 적용되었지만, 현재는 기준 시가가 9억 원 이하인 주택에서 다주택자로의 전환 계획이 있는 경우까지 포함되어 있습니다. 더불어, 2년 거주 의무가 완전히 사라지고 적용 기한도 2024년까지 연장되었습니다. 또한, 장기보유특별공제(장특공제) 적용을 위한 2년 거주 요건도 폐지되었습니다.
상생 임대주택 운용 시 주의사항
상생 임대주택을 운용한다고 해서 모든 1주택자가 무조건 비과세 혜택을 받는 것은 아닙니다. 실제 거주 의무를 이행하지 않더라도 상생 임대 요건을 충족하면 2년 거주한 것으로 간주됩니다. 하지만 다른 비과세 요건도 충족시켜야 합니다. 또한, 두 채를 상생 임대했다고 해서 두 채 모두 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 최종적으로 남은 1채를 처분할 때만 거주 요건이 인정됩니다.
또한, 세입자와 집주인이 각각 달라지는 경우에 주의가 필요합니다. 세입자 측면에서는 1년 6개월 이상 임대 및 새 임대료 5% 인상, 2년 임대 요건이 충족되면 거주 2년 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 집주인이 바뀌는 경우에는 세법상 '직전 임대'로 인정되지 않습니다. 이 경우 새로운 계약을 체결해 1년 6개월 이상 임대를 이행해야 거주 2년 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
상생 임대주택의 세세한 비과세 요건
세입자가 달라지는 경우에도 1년 6개월 이상의 임대와 새 임대료 5% 인상, 2년 임대를 이행하면 2년 거주 의무를 면제받을 수 있습니다. 그러나 세입자가 동일한 상황에서 집주인이 바뀌는 경우에는 새로운 계약을 체결하고 1년 6개월 이상 임대를 이행한 뒤 2년 임대를 해야 직전 임대 요건을 충족시킬 수 있습니다.
주의할 점은 신규 분양 아파트에 전세 계약을 맺는 경우에도 직전 임대 기간으로 인정되지 않으며, 실제로 주택을 취득한 후의 임대차 계약이어야만 특례가 적용된다는 것입니다. 임대 기간 합산은 직전 임대와 상생 계약의 합산이 아닌, 종전 계약의 임대료보다 낮거나 같아야 하는 조건이 있으며, 세입자 사정으로 1년 6개월을 충족하지 못할 경우 종전 계약과 같은 조건으로 임대를 계속할 수 있습니다.
