서울 중랑구에서 전세로 빌라 7채를 소유 중인 은퇴자 김씨는 최근 정부의 전세보증보험 한도 축소로 큰 곤혹을 겪고 있다. 그동안 전세를 올리지 않은 채 유지하던 김씨는 정부의 갑작스런 결정으로 세입자가 "깡통전세"로 나가겠다고 말하며 혼란에 빠졌다. 빌라 시장이 패닉 상태에 빠진 가운데, 집주인들은 정부의 정책이 전세사기 근절을 목표로 하지만 오히려 선량한 임대인들을 피해간다며 우려를 표명했다.
전세보증보험 개편으로 빌라 시장 얼어붙어
서민주거 대표인 빌라(연립·다세대) 시장은 최근 전세보증보험 개편이 빌라 시장을 얼어붙였다고 지적하고 있다. 정부는 2023년 5월, 전세사기를 막기 위해 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 가입기준을 대폭 강화했다. 기존에는 공시가격 인정비율이 150%였지만 이를 140%로 낮추고, 전세가율은 100%에서 90%로 상향 조정했다. 이에 따라 빌라는 전세보증보험 최대 한도가 크게 축소되었다. 예를 들어, 공시가 1억원인 빌라의 전세보증보험 한도는 기존 1억5000만원에서 1억2600만원으로 줄어들게 된다.
세입자 우위로 인한 전세금 하락 현상
이번 전세보증보험 개편은 신규 전세계약 뿐만 아니라 갱신계약에도 영향을 미치고 있다. 세입자들은 HUG의 전세보증보험에 가입 가능한 전세 매물을 선호하게 되면서 전세금을 낮추는 현상이 나타나고 있다. 김씨는 이에 대해 "동네에서 방 3개, 화장실 2개짜리 집을 4년 넘게 2억1000만원에 전세를 줬는데, 갑자기 126%가 적용되면서 올해부터는 1억3000만원에 계약할 판이다. 시세가 있는데 정부 규제에 맞춰 전세보증금을 설정하라는 것이 말이 되느냐"고 불만을 토로했다.
보증 한도 축소로 빌라 시장 패닉 상태
매일경제가 집토스에 의뢰한 조사에 따르면, 2024년 전세계약이 만료되는 수도권 연립·다세대 주택 12만2087건 중 66.3%가 동일 보증금으로 반환보증 가입이 불가능한 상태라고 밝혀졌다. 서울, 경기, 인천에서는 현재의 보증금을 유지하지 않으면 반환보증 가입이 어려울 것으로 예상되며, 특히 서울 금천구, 인천 계양구, 경기 이천시에서는 이 비율이 더 높게 나타났다. 빌라 시장에서는 보증보험 한도 축소로 인한 패닉 상태가 지속되고 있다.
임대사업자도 난관에 봉착
전세보증보험 한도 축소는 빌라 시장 뿐만 아니라 임대사업자에게도 부담을 주고 있다. 2024년 7월부터 적용될 예정인 임대사업자의 보증보험 가입 요건 강화로, 보증금 반환보증 가입이 필수화된다. 이로 인해 빌라 집주인은 집을 팔 수 있는 길을 찾지만, 임대사업자는 퇴로가 막혀 판매가 어려워지는 어려운 상황에 처해있다.
서민 주거 사다리 붕괴 우려
빌라 시장의 패닉 상태와 임대사업자의 어려움으로 인해 서민 주거 사다리가 붕괴될 우려가 나타났다. 빌라 기피로 아파트 전세 수요가 증가하면서 아파트 전셋값 또한 상승하는 악순환이 초래될 것으로 예상된다. 전문가들은 빌라 시장의 특성을 고려하지 않은 정책이 서민 주거에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 경고하고 있다. 이에 대한 대응으로는 전세보증 한도를 유연하게 조절하거나 정부가 보증료를 지원하는 방안을 고려할 필요가 있다.
전세사기 예방에 중점을 두는 정책의 한계
그러나 일각에서는 전세보증보험 한도 축소가 전세사기의 근본적인 해결책이 아니라는 의견도 있다. 전세사기는 시세를 부풀려서 전세금을 과도하게 받은 뒤 잠적하는 경우가 많기 때문에, 감정평가사를 중립적으로 선정하고 빌라 시세를 정확하게 평가하는 시스템을 마련해야 한다는 주장이다. 또한, 근저당이 설정된 건물에 대한 정보를 정확히 안내하고 안전한 거래를 위해 공인중개사의 역할을 강화해야 한다는 의견도 제시되고 있다.
결론
빌라 시장에서의 전세보증보험 한도 축소로 인한 혼란은 계속되고 있으며, 이는 서민 주거 사다리의 불안정화로 이어질 수 있다. 정부는 정책 시행 전에 시장의 특성을 충분히 고려하고, 서민들이 안정적으로 주거할 수 있는 방안을 찾아야 할 것이다. 전세보증보험 한도 축소 정책이 전세사기를 예방하는 방안으로서의 한계를 인식하고, 보다 효과적인 정책 수립이 필요하다.
